[案情摘要]

李某与王某夫妻俩1998年登记结婚，2000年4月，双方向各自父母借款15000元），在位于鸡西市城子河区杏花煤矿购买50平方米的楼房一户，于2000年8月办理了房屋所有权登记，该房屋登记在李某个人名下。2004年8月份开始，李某外出打工，并用打工收入将买房借款30000全部还清。2009年7月30日，在他人介绍下，王某以李某的名义与张某签订了一份房屋买卖合同，将该房屋以7.3万元的价格出卖给张某，该房屋买卖合同上李某的姓名系王某所写，李某姓名上的手印也是王某所按。合同签订后，张某按合同要求将购房价款全部支付给了王某，王某按合同约定将房屋及房屋所有权证、国有土地使用证交付给了张某（未办理过户手续）。2009年底李某回家探亲时知情后，以事前未征得他同意，王某擅自将该房屋出卖给张某为由向法院起诉，将王某和张某告上法庭，请求依法确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效，并依法判令张某返还房屋及相关证件。

[案件分歧]                      

在认定王某与张某签订的房屋买卖合同是否有效时对王某以李某名义出卖房屋能否构成夫妻表见代理出现了两种不同意见。

第一种意见认为，该房屋是李某与王某夫妻共同共有，且该房屋所卖价款，并不显失公平，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条规定，张某有理由相信其与王某签订房屋买卖合同是李某与王某的共同意见，王某出卖房屋的行为构成夫妻表见代理，该房屋买卖合同有效。

第二种意见认为，李某与王某虽然是夫妻关系，但不能仅凭是夫妻关系就认定王某的出卖行为是夫妻表见代理，须有使张某相信王某有代理权的表征，李某没有向张某流露出卖该房屋的意思，因此王某的行为不构成夫妻表见代理。该房屋登记的所有权人是李某，王某与张某签订房屋买卖合同，事前未经王某授权，事后王某亦未追认，该房屋买卖合同无效。

[法官点评]

笔者同意第二种意见。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》)第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定;另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。与之相同的法律规定还有《中华人民共和国合同法》第四十九条，该条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

所谓“表见代理”，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说，行为人虽无代理权，但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意，即相对人在与行为人进行民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。

上述要件中须有使相对人信其有代理权的表征，是指本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权，这一点是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。如本人交付印章于行为人保管，行为人以本人名义与第三人订立合同时，第三人根据行为人握有本人印章这一事实，即可相信行为人有代理权。就夫妻一方出卖夫妻共同共有房屋而言，一般不构成表见代理。但是，如果夫妻双方曾一度表示要卖房，对外张贴售房广告，或向第三人表示对房屋处分由夫或妻一方全权处理，过后夫或妻又反悔，不想卖房的，第三人不知也无从知道这一情况，此后，妻或夫却擅自以夫妻双方或己方或对方名义将房屋卖给第三人，此时第三人取得即为善意，可主张表见代理，该房屋买卖合同有效。另外一种情况是，夫妻一方虽未获得对方授权而以己方或对方或夫妻双方名义买卖房屋，另一方知道而不作否认表示的或事后追认的，也应认定为表见代理，该房屋买卖合同有效。

本案中，该房屋共有人李某并未向张某表露由王某全权处理房屋买卖事宜，也无证据证实王某以李某名义与张某签订房屋买卖合同后，李某知情而不表示反对。作为买主的张某，明知王某所卖房屋是李某与王某的夫妻共同财产，且房产权属是登记在李某名下，如欲购买此房，应当也有义务审查王某是否获得李某授权，其可通过一定方式向李某了解王某出卖房屋是否是他们夫妻共同意思。然而，张某未尽该审查义务，只是听介绍人说李某夫妻同意出卖该房屋给他，就与王某签订房屋买卖合同，这种仅凭王某与李某系夫妻关系就认定王某的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定，该房屋买卖介绍人也未出示能够证明李某同意将房屋卖给张某的证据.

综上，王某出卖房屋的行为不能构成夫妻表见代理。王某与张某签订房屋买卖合同，事前未经共有人(且是登记权利人)李某授权，事后李某亦未追认，该房屋买卖合同无效。张某应当返还房屋所有权证及土地使用证，王某则应返还张某购房款。庭后，双方当事人在法官组织下，达成调解协议，并履行完毕。